Réponses aux problèmes fréquents en matière de location

Dans cet article, vous trouverez des réponses aux problèmes fréquents s’agissant de la location.

I) Que faire lorsqu’un locataire refuse de payer le loyer ?

Le bailleur, dès le 1er loyer impayé, peut agir contre son locataire.

Dans un 1er temps, il faut envisager de régler le litige de façon amiable. Il faut chercher à savoir pourquoi le locataire ne paye pas son loyer, et rechercher une solution et un compromis.

Si le locataire ne s’exécute toujours pas, ou si aucune solution amiable n’a pu être trouvée, le propriétaire doit alors s’adresser :

à la caution si elle existe ¹. Il faut alors préalablement mettre en demeure par lettre recommandée accusé de réception le locataire de s’acquitter des loyers impayés. Si cette mise en demeure reste sans réponse dans un délai de 15 jours, il faudra faire de même avec la caution, qui est une garantie s’étant engagée à payer les sommes dues par ce dernier s’il manque à ses obligations.
à son assurance, s’il a souscrit à une assurance pour pallier les loyers impayés.

A) Quand on désire récupérer les loyers impayés sans expulsion du locataire :

Le propriétaire doit alors engager une procédure d’injonction de payer, pour pouvoir obtenir rapidement le paiement des sommes qui lui sont dues sans expulser le locataire. ².

Cette procédure s’applique le plus souvent lorsque le locataire ne paye plus les loyers pour obtenir un avantage/réalisation du propriétaire (comme effectuer des travaux dans l’appartement par exemple). Dans ce cas, le locataire est solvable, c’est-à-dire qu’il dispose des sommes pour payer le loyer, mais refuse volontairement de s’exécuter.

Il faudra alors saisir le tribunal (du lieu où se trouve l’immeuble loué) par voie de requête ³. Elle est adressée au président du tribunal. Vous pouvez trouver un exemple de requête ici : http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Lettre-de-requete-en-injonction-de-payer.

Il faudra joindre à cette requête toutes les pièces justificatives dont vous disposez pour appuyer votre demande. Cette procédure est non contradictoire : cela signifie que vous n’adressez pas ce document votre adversaire, seul le tribunal est informé et saisi de votre affaire.

Attention, lorsqu’on agit par voie de requête, on ne peut pas demander de dommages-intérêts au titre de l’indemnisation d’un quelconque préjudice. Cette procédure d’injonction de payer par requête ne permet que le recouvrement des sommes impayées.

Vous ne serez pas convoqué par le juge : il examinera votre dossier en fonction de votre demande et des pièces que vous lui aurez fourni.
Le juge rendra sa décision par une ordonnance. C’est à ce moment-là que vous devrez informer votre locataire (le débiteur) de la décision rendue par le tribunal. Vous devrez lui notifier par voie d’huissier de justice, dans un délai de 6 mois après la date de la décision ⁴.

Le locataire dispose alors d’un mois pour faire opposition à la décision rendue ⁵. Les parties seront ensuite convoquées par le tribunal.

Si le locataire n’exécute pas l’injonction de payer ordonnée par le juge après le délai d’un mois, le propriétaire doit demander au greffe (par déclaration, ou par lettre simple) l’apposition de la formule exécutoire sur l’ordonnance rendue ⁶.

Une fois cette formule obtenue, il pourra s’adresser à un huissier de justice pour faire exécuter cette décision de justice.

Cette démarche, visant à obtenir une injonction de payer, peut être faite par un huissier de justice, et éviter de saisir le juge.
Néanmoins, cette procédure ne s’applique que pour des litiges d’un montant inférieur à 4 000€, et tous les frais engagés seront à la charge du propriétaire.

B) Quand on recherche aussi l’expulsion du locataire :

Dans la plupart des cas, le bail d’habitation contient une clause indiquant qu’en cas de loyers impayés, le contrat sera résilié de plein droit, c’est-à-dire automatiquement.

En pratique, il faudra néanmoins procéder par le biais d’un huissier de justice, le propriétaire ne peut le faire lui-même. Il devra donc envoyer un commandement de payer, qui est un acte ordonnant au locataire de s’acquitter de son obligation et qui lui laisse un délai de 2 mois pour régulariser sa situation.

À ce moment de la procédure, il faudra notifier ce commandement de payer à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives). Elle a pour rôle de tenter de régler les problèmes liés aux expulsions locatives, et chercher une solution de relogement pour les personnes dans des situations difficiles.

Si au bout de ce délai de 2 mois rien ne s’est fait, le propriétaire devra alors saisir le tribunal d’instance, compétent en matière de baux d’habitation, afin qu’il constate la résiliation et ordonne l’expulsion du locataire. Selon la situation, le juge pourra également proposer de nouveaux délais au locataire.

Si le bail d’habitation ne contient pas ce type de clause, il faudra directement agir en justice, pour demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations du locataire, et également son expulsion du bien loué. Il peut également prononcer un délai au locataire pour s’acquitter des loyers impayés.

En cas d’expulsion ⁷, celle-ci sera réalisée par un huissier de justice. Le bailleur ne peut expulser lui-même le locataire ⁸.

Il est également impossible d’expulser un locataire durant la période dite de “trêve hivernale”, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars. Mais cette période n’empêche pas le propriétaire d’agir en justice : la décision du juge s’appliquera dès la fin de cette période de trêve.

II) Un locataire peut-il refuser de payer le loyer? Sous quelles conditions ?

Par principe, le locataire ne peut pas refuser de payer son loyer : c’est une règle obligatoire (dite impérative), la loi l’oblige à payer le loyer et les charges selon les termes convenus dans le bail ⁹.

Les tribunaux n’admettent que très peu d’exceptions à ce refus de payer le loyer.

Le locataire d’un logement peut décider de suspendre le paiement de son loyer si le logement est inhabitable : on parle alors d’exception d’inexécution, le propriétaire ne remplissant pas ses obligations de louer un appartement en état ¹⁰. Il faudra néanmoins prouver que les désordre et les défauts d’équipement aient un caractère suffisamment grave ¹¹. Il faut préciser que des troubles de jouissance ne sont pas suffisants pour arrêter de payer son loyer ¹².

Il n’est pas possible non plus de payer les loyers litigieux à une tierce personne, et notamment à un huissier de justice.

Comme dans tout contrat, il faut régler la somme due à la personne qui est créancier de l’obligation, et donc ici le propriétaire ou la personne qui a l’autorisation de recevoir ces sommes à sa place ¹³.

Le propriétaire pourra alors demander à un tribunal de constater le fait que le locataire ne remplit pas cette obligation.

Néanmoins, s’il souhaitait refuser de le payer suite à des conflits avec son propriétaire, certaines solution peuvent être envisagées.

Contacter le propriétaire et rechercher un accord amiable.
saisir la justice pour obtenir satisfaction, afin que le tribunal reconnaisse le manquement invoqué et l’autorise à suspendre le règlement de ses loyers

III) Le bailleur peut-il modifier les charges sans le consentement du locataire?

Les charges locatives peuvent être révisées une fois par an : cette révision et régularisation est obligatoire de la part du bailleur ¹⁴.

Si le bailleur a trop perçu de la part du locataire, il doit lui rembourser la différence
Si le locataire estime avoir trop payé, il peut demander les justificatifs à son propriétaire. Ce sera au locataire d’aller consulter les pièces justificatives auprès du bailleur.

Ainsi, toute augmentation ou modification des charges par le propriétaires doivent être justifiées par les charges et dépenses effectuées, et doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges un mois avant cette régularisation ¹⁵.

En cas de conflits, il faut saisir la commission départementale de conciliation en matière de baux d’habitation, qui va aider le locataire et le propriétaire a résoudre de façon amiable leur litige concernant le loyer.

IV) Quid des travaux à effectuer ? Que faire s’ils ne sont pas fait ?

Selon leur nature et leur importance, les travaux sont soient effectués par le locataire, soit par le propriétaire ¹⁶. Il convient de préciser que ces charges peuvent être aménagées et prévues au sein du bail d’habitation signé.

Le locataire prend en charge les dépenses d’entretien courantes, et les réparations locatives concernant l’ensemble du logement (intérieur, extérieur et équipement).

À titre d’exemple, il s’agit du ramonage du conduit de cheminée, l’entretien des appareils de chauffage, le rebouchage de trous effectués dans les murs, l’entretien courant d’un éventuel jardin, l’entretien annuel d’une chaudière,

De façon générale, le locataire doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, ou un cas de force majeure.

Il relève des obligations du bailleur toutes les charges qui ne sont pas locatives :

les travaux qui sont nécessaires pour maintenir l’état du logement, et qu’il soit décent
les réparations urgentes
lorsqu’ils sont le résultat de la vétusté et de la force majeure ..

Les travaux les plus importants relèvent de la responsabilité du propriétaire. Mais si le locataire les a réalisé sans l’accord préalable du propriétaire, il ne pourra pas lui demander remboursement de ces travaux ¹⁷.

Vous trouverez le détail de ces travaux à la charge du bailleur ici, en fonction du critère de la location d’un logement vide ou meublé.

En cas de non-exécution des obligations :

A) Par le propriétaire

Il faut toujours rechercher une solution amiable entre les parties à un litige.

Il est également possible de mettre en demeure (renvoi civil) le propriétaire d’exécuter les travaux qui lui incombe.

Il est possible de saisir (ceci est facultatif) la commission départementale de conciliation en matière de baux d’habitation, après un délai de 2 mois à la suite d’une mise en demeure d’effectuée les travaux restée infructueuse.

Le locataire peut faire le choix d’agir en justice, en saisissant le tribunal d’instance, qui est compétent en matière de bail d’habitation.

Si le juge reconnaît que les travaux à effectuer relève des obligations du propriétaire, il pourra l’obliger à les réaliser, ou autoriser le locataire à les faire à charge pour le propriétaire de le rembourser, et également accorder une indemnisation pour le trouble de jouissance occasionné.

Attention, malgré la non réalisation des travaux, le locataire doit continuer à payer le loyer dans son intégralité, et entre les mains du bailleur.

B) Par le locataire

Si le locataire n’effectue pas les réparations locatives, le bailleur peut alors les imputer sur le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail.

Il peut également demander en justice, selon les cas, une indemnisation voire la résiliation du bail d’habitation par le juge compétent en matière de baux d’habitation.

V) Quid du logement décent ?

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire qu’il ne laisse pas apparaître de “risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé” ¹⁸.

Un décret définit les normes minimales d’habitabilité qui doivent être réunies pour considérer le logement comme décent ¹⁹ :

une pièce principale ayant, soit une surface habitable de 9 m2 et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m3
une installation pour un chauffage normal
un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants
Alimentation en eau potable
Évacuation des eaux ménagères
Cuisine (ou coin cuisine) permettant de recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier
une installation sanitaire à l’intérieur du logement, comprenant des WC séparés de la cuisine et de la pièce principale où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette (douche ou baignoire). Il est possible de l’installer à l’extérieur du logement, à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement.
À partir du du 1er janvier 2018, le logement devra satisfaire à une étanchéité à l’air suffisante (décret du 9 mars 2017 sur la performance énergétique minimale, un décret en Conseil d’État devra préciser les seuils).
À partir du 1er juillet 2018, il devra posséder une aération satisfaisante (décret du 9 mars 2017 sur la performance énergétique minimale, un décret en Conseil D’État devra préciser les seuils).

Si le locataire constate que son logement ne correspond pas aux critères de la décence, il pourra :

tenter de façon amiable, d’obtenir des travaux de mise en conformité par le propriétaire
Mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux de conformité
Saisir, après l’expiration d’un délai de 2 mois sans réponse du propriétaire, la commission départementale de conciliation en matière de baux d’habitation.
Saisir le juge du tribunal d’instance, compétent en matière de baux d’habitation, pour lui demander l’exécution des travaux pour mise en conformité, et obtenir la suspension des versements des loyers durant cette période.

VI) Quid du dépôt de garantie?

Il s’agit d’une somme d’argent demandée par le propriétaire au locataire à la signature du contrat de bail : il conservera cette somme toute la durée de la location et ne la restituera qu’à la résiliation ou la fin du bail.

Attention, il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution :

le dépôt de garantie vient garantie le propriétaire contre d’éventuelles dégradations dans le logement loué
la caution vient pallier le non-versement par le locataire des loyers au propriétaire

Le montant de ce dépôt doit être prévu par le contrat de bail ²⁰, et ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges ²¹. S’il s’agit d’une location meublée, le montant maximal est de 2 mois de loyer hors charges ²².

Cependant, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois ²³.

A) Est ce que le bailleur peut encaisser cette garantie quand il a la reçoit ?

Le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire lors de la signature du bail, même si l’entrée effective dans le logement est reportée ²⁴.

Attention, ce versement ne doit pas être versé sur un compte épargne : la somme déposée au titre du dépôt de garantie ne doit pas produire d’intérêts.

En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire un reçu indiquant que la somme remise l’est au titre du dépôt de garantie.

B) Restitution du dépôt de garantie

Il est restitué lorsque vous rendez le logement que vous aviez loué. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de ²⁵ :

1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée;
2 mois, si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Ce délai commence à courir au jour de la restitution des clés par le locataire. Si l’état des lieux de sortie n’a pas été effectué, le locataire doit alors mettre en demeure le bailleur aux fins de l’effectuer. Il pourra, une fois celui-ci réalisé, rendre les clés et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Si le délai n’est pas respecté par le bailleur, le locataire peut :

Mettre en demeure le propriétaire par LRAR
Il peut saisir la commission départementale de conciliation en matière de baux d’habitation
Si une tentative amiable échoue, saisir le juge compétent.

Il faut noter qu’en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé ²⁶.

Attention, cette majoration ne s’applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n’a pas transmis au bailleur l’adresse de son nouveau domicile.

C) Retenue sur dépôt de garantie

Le propriétaire peut retenir sur le montant versé en garantie les sommes qui lui sont dues (dégradations, loyers impayés, etc.).
Il doit alors justifier ces retenues au locataire, en lui remettant divers documents justifiant de ces sommes (factures, relances, etc.) .

Il existe une règle spécifique s’il s’agit d’un logement compris dans un immeuble en copropriété ²⁷.

Dans ce cas, Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut alors conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde dû doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Néanmoins, les parties peuvent décider de solder immédiatement les comptes, avant l’approbation des comptes.

article 2288 et suivants du code civil. ↩
articles 1405 et suivants du code de procédure civile. ↩
article 1407 du code de procédure civile. ↩
article 1411 du code de procédure civile. ↩
article 1416 du code de procédure civile. ↩
articles 1422 et suivants du code de procédure civile. ↩
articles L412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution. ↩
Bailleur qui encourt dans ce cas, au maximum de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende : article 226-4-2 du code pénal. ↩
article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. ↩
Civ 3, 3 mai 2006, 02-19263. ↩
Civ 2, 3 juin 2004. ↩
Civ 3, 31 octobre 1978. ↩
article 139 du code civil. ↩
Article 23 de la loi du 6 juillet 1989. ↩
article 23 de la loi du 6 juillet 1989. ↩
article 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et décret n°87-712 du 26 août 1987. ↩
article 1222 du Code civil. ↩
article 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. ↩
décret du 30 janvier 2002. ↩
article 3 de la loi du 6 juillet 1989. ↩
article 22 de la loi du 6 juillet 1989. ↩
loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR. ↩
article 22 de la loi du 6 juillet 1989. ↩
article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014. ↩
article 6 de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR. ↩
article 6 de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR. ↩
article 22 de la loi du 6 juillet 1989, article 6 de la loi du 6 juillet 1989. ↩