Ce dépôt de garantie doit être distingué de « la caution » qui est la personne qui se portera garant en cas de loyers impayés, si le dépôt de garantie ne permet pas de couvrir les sommes restant dues au bailleur.
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au moment d’entrer dans les lieux en prévision des loyers impayés ou des travaux à exécuter lors du départ du locataire.
Le montant de la garantie a été limité par la loi du 9 février 2008 à l’équivalent d’un mois de loyer (sans les charges).
Le dépôt de garantie est interdit si le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à 2 mois (loyer payé par trimestres).
Si le locataire paie en liquide, le bailleur a l’obligation de lui remettre un reçu.
Le remboursement du dépôt de garantie
À compter de l’arrêté des soldes, de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de :
- 1 mois, si le locataire et le propriétaire ne contestent pas l’état des lieux de sortie
- 2 mois, s’ils sont en désaccord
Le délai court à compter de la remise des clefs par le locataire au propriétaire. Cette remise peut être faite en main propre, ou par courrier recommandé avec avis de réception.
Il est conseillé de ne restituer les clefs qu’après avoir obtenu l’état des lieux de sortie, quitte à le contester ultérieurement.
Si le propriétaire refuse de faire un état des lieux de sortie, le locataire devra le mettre en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception.
La retenue du dépôt de garantie par le propriétaire
Le dépôt de garantie sert à garantir le propriétaire des sommes restant dues par le locataire.
La garantie peut être diminuée des sommes dues par le locataire (en cas de non-paiement de loyers et de charges dus).
Cependant, toute retenue doit être justifiée. Le propriétaire doit transmettre au locataire tous les documents attestant du bien fondé de la retenue (l’état des lieux d’entrée et de sortie des lieux, le constat d’huissier, factures des travaux…).
Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire de faire des travaux pour remettre à neuf le logement en échange du remboursement du dépôt de garantie.
Le locataire n’est tenu qu’aux travaux lui incombant et au regard de l’usure normale du logement.
La réclamation du dépôt de garantie par le locataire
Si, à l’issue du délai légal de 2 mois, le propriétaire ne rembourse pas le dépôt de garantie, le locataire doit le mettre en demeure de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception.
À l’issue de ces 2 mois, le solde restant dû produira de plein droit des intérêts légaux au profit du locataire. Le dépôt de garantie sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer.
Le locataire à 5 ans pour agir au-delà, son action est prescrite.
En cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire pourra saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le logement (les juridictions de proximité n’existent plus depuis le 1er janvier 2017)
À noter :
En cas de difficultés, le dépôt de garantie peut être payé par un tiers :
- Action logement (c’est le 1% patronal)
- Le FSL
- Le loca-pass
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail et ne doit être versé qu’une seule fois, lors de l’entrée des lieux.
Il convient d’être particulièrement vigilant sur l’état de sortie des lieux, qui peut être fait par constat d’huissier, car ce sera l’élément de preuve déterminant en cas de litige.