Le bail verbal

La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, impose la rédaction d’un contrat de bail. Donc tous les contrats conclus à compter du 27 mars 2017 (date d’entrée en vigueur de la loi) doivent être formalisés par un écrit réglementé pour être valide.

Les baux conclus sous l’empire de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 devaient aussi, en principe, être écrits (article 3), mais la jurisprudence a largement admis le bail verbal.

C’est l’hypothèse ou un propriétaire et un locataire s’entendent pour louer un bien sans signer aucun bail. Le locataire prend possession des lieux et en contrepartie le propriétaire touche le loyer.

Si leurs relations sont bonnes l’accord verbal ne sera pas remis en cause. Mais en cas de conflit se posera alors un problème de preuve sur l’existence du bail et les obligations respectives du locataire et du propriétaire.

Dès lors, quelle valeur aura un bail verbal et quels droits y seront attachés ?

La validité du bail verbal

Le bail verbal sera valable dès que les parties ont accepté de l’exécuter. C’est l’hypothèse où le locataire s’installe dans les lieux avec l’accord du propriétaire qui lui a donné les clefs et fixé le prix du loyer (Cass. civ., 3ème du 7 février 1990, n°88-16.225). Cette situation doit donc être distinguée d’une occupation sans droit ni titre (squatter).

L’existence du bail verbal peut être démontrée par tous moyens (paiements réguliers, quittance de loyers, échange de courriers, témoins, factures…).

Il peut être mettre mis fin au bail verbal à tout moment par la conclusion d’un contrat de bail écrit qui formalisera les accords déjà existants.

Si le locataire ou le bailleur refuse de conclure un bail écrit, l’autre partie pourra saisir le juge du tribunal d’instance qui après avoir constaté l’existence du bail, fixera les obligations du locataire et du bailleur (d’après leurs pratiques antérieures) et substituera sa décision au contrat de bail (Cass. civ., 3ème du 29 novembre 2000 n°98-12.442).

Le respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

La particularité du bail verbal est que même en l’absence d’écrit, les relations du bailleur et de son locataire seront soumises à la loi de 1989 dont les dispositions sont d’ordre public.

Cela concerne la durée du bail qui ne peut être inférieure à 3 ans, si le bailleur est une personne physique, ou 6 ans si le bailleur est une personne morale (banque, assurance…) ; le délai de préavis ; l’exécution des travaux…

Le locataire peut seul se prévaloir des dispositions de la loi de 1989 car il est réputé être la partie la plus faible au contrat. Mais il ne pourra pas invoquer la nullité du bail verbal pour échapper à ses obligations (payer le loyer, respecter le délai de préavis…) cela serait de la mauvaise foi.

Les caractéristiques inhérentes au bail verbal

La clause de résiliation

En l’absence d’écrit un propriétaire ne pourra pas faire valoir de clause de résiliation de plein droit. Les clauses n’auront de valeur que si elles sont écrites et ce même si les locataires ont manqué à leur principale obligation en ne payant pas le loyer.

« le bail signé entre les parties était un bail verbal … il résultait qu’aucune clause résolutoire n’avait été stipulée par les parties au bail …» (Cass. civ., 3ème du 23 septembre 2014, n°13-15.713).

Cela ne veut pas dire que le locataire ne peut pas être sanctionné, mais qu’à défaut d’écrit le bail ne sera pas résilié de plein droit. Pour y parvenir le propriétaire devra intenter une procédure d’expulsion.

La clause d’indexation

L’indexation doit être expressément prévue par une clause.

En l’absence d’écrit aucune hausse de loyer en cours de bail n’est envisageable.