C’est loin d’être évident pour un bailleur de récupérer un local abandonné par son locataire.
Et même si tout démontre que le locataire n’habite plus les lieux et qu’ils sont abandonnés, le propriétaire ne peut pas simplement récupérer le domicile en jetant les meubles à la décharge et en changeant les serrures.
C’est de la violation de domicile !
Et inutile de préciser qu’il est fortement déconseillé à tout bailleur de profiter des vacances ou de l’absence prolongée du locataire pour mettre en œuvre cette procédure. Toute action dilatoire ou fallacieuse entraînerait une condamnation pour procédure abusive et une amende de 3 000 euros.
Il faut envisager pour mettre en œuvre cette procédure que le locataire à abandonné le domicile « à la cloche de bois » en laissant derrière lui ses affaires et/ou, bien souvent des arriérés de loyers.
Le propriétaire devra alors solliciter un huissier de justice pour dresser un constat d’abandon et ensuite faire une demande en justice pour obtenir la résiliation du bail et enfin récupérer le local d’habitation.
Le constat d’huissier
L’huissier doit adresser une mise en demeure au locataire. En cas d’arriéré de loyers, il devra lui signifier un commandement de payer qui contiendra également une mise en demeure.
En l’absence de réponse du locataire au bout d’un mois, l’huissier dressera un constat d’abandon du local d’habitation. Il sera alors habilité à pénétrer dans le local dans les mêmes conditions d’une saisie-vente, c’est à dire en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent délégué à cet effet, d’une autorité de police et deux témoins neutres, n’ayant aucun lien avec le propriétaire ou l’huissier.
L’huissier dresse un procès-verbal d’abandon et un inventaire des biens laissés sur place. C’est ce procès-verbal d’abandon qui permettra de saisir le juge.
La procédure devant le juge d’instance
La procédure est encadrée par le décret n°2011-945 du 10 août 2011, relatif à la résiliation des baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon et l’office du juge est précisé à l’article 19 du décret n°2015-282 du 11 mars 2015.
Seul le juge du tribunal d’instance est compétent. Il peut être saisi sur requête, c’est-à-dire sans que l’adversaire ait été préalablement informé, adressée au greffe.
La requête doit contenir toutes les informations relatives au bailleur et au locataire (identité, adresse, profession…) ainsi que toutes les pièces justificatives à l’appui de la demande, dont le commandement de payer (ou la mise en demeure) et le procès-verbal d’abandon dressé par l’huissier.
Sauf urgence, la requête devra comporter tous les éléments démontrant que des diligences en vue de régler le conflit à l’amiable ont été accomplies.
Si le juge, au vu des pièces produites, refuse de considérer le bien comme étant abandonné (départ récent, longues hospitalisations, incarcérations…) , le bailleur devra intenter une procédure d’expulsion pour récupérer le logement.
Si le juge donne droit au bailleur il rendra une ordonnance qui prononcera :
- la résiliation du bail
- la reprise des lieux
- le montant de la créance en cas d’impayés
- l’autorisation de vendre aux enchères les biens saisis dans le local abandonné (pour rembourser les sommes dues en arriérés de loyers et en frais d’exécution)
La décision devra être signifiée en main propre au locataire, à défaut un avis de passage dans la boîte aux lettres l’informera qu’il pourra la retirer à l’étude d’huissier, et ce, même s’il s’agit de la boîte aux lettres du logement dont il est établi qu’il a été abandonné !
La signification devra préciser, à peine de nullité, les voies et les délais de recours, ainsi que les moyens de retirer ses effets personnels.
Les voies de recours
Le locataire aura 1 mois pour contester l’ordonnance par déclaration au greffe du Tribunal d’Instance qui a rendu la décision.
L’affaire sera alors jugée au fond au cours d’une audience contradictoire et le juge rendra un jugement qui sera substitué à l’ordonnance.