Concernant les revenus issus de la location, il existe deux catégories.
Pour la location nue, ou autrement dit, location classique, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour la location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Les différents statuts : LMNP ou LMP ?
Loueur meublé non professionnel (LMNP)
- Être propriétaire d’au moins un bien immobilier et le donner en location au titre d’un bail commercial
- Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel
- Retirer de cette activité un montant de recette annuelle inférieur ou égal à 23.000 euros et/ou moins de 50 % du revenu total du foyer
Les revenus tirés du LMNP supportent les prélèvements sociaux au taux de 15.50 %, puisqu’ils sont considérés comme des revenus du capital.
Les logements meublés sont considérés comme des biens non professionnels et à ce titre, ils sont soumis à l’ISF contrairement au LMP.
Les déficits de revenus fonciers ne peuvent être imputés que dans la limite annuelle de 10700 € pendant 10 ans au maximum.
Loueur meublé professionnel (LMP)
- Inscrit au registre du commerce
- Les recettes sont supérieures à 23 000 € TTC/an
- Recette locative supérieure au revenu du foyer fiscal
Par rapport aux LMNP, le LMP bénéficie des avantages fiscaux suivants :
En matière de plus-values, vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d’un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 €. Entre 90.000 et 126.000 €, l’exonération est partielle.
Si l’activité est exercée depuis moins de 5 ans ou que les recettes dépassent 120 000 €, l’imposition des plus-values est totale. Sous certaines conditions, la plus-value peut bénéficier du taux proportionnel d’imposition à 16 % (31.50 % avec les prélèvements sociaux).
Contrairement au LMNP qui est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15.5 %, le LMP supporte la CSG sur les revenus d’activité (8 %).
Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l’ISF.
En tant que LMP, vous pouvez déduire l’éventuel déficit sur votre revenu global de l’année, et ce, sans limitation de montant contre 10 700€/an pendant 10 ans pour le LMNP.
Les régimes fiscaux : micro BIC ou réel ?
La location meublée est une des dernières niches fiscales si ce n’est la dernière, concernant l’immobilier ancien.
les revenus étant imposé dans la catégories des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), vous êtes donc considéré comme un commerçant ayant une micro-entreprise.
De ce fait, deux régimes fiscaux s’offrent à vous :
Micro-BIC
Sont soumis au micro-BIC les propriétaires dont les loyers charges comprises ne dépassent pas 32 900€ / an.
Ce régime est très simple d’utilisation. En effet, il suffit d’indiquer le chiffre d’affaires perçu au cours de l’année sur la déclaration de revenus 2042 C dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.
Chiffre d’affaires = Loyer + les charges soit le loyer brut.
Une fois la déclaration remplie, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %. Vous êtes donc imposé uniquement sur la moitié de votre CA.
Cette somme sera imposé en fonction de votre Taux marginal d’imposition (TMI) + les prélèvements sociaux qui représentent 15.5 %.
Exemple :
- Sur un CA de 5000 €, seul 2500 € seront imposé
- Mon TMI est de 0 %, mon imposition sera uniquement égale à 15.5 % des 2500 €, soit 387.5 €
- Mon TMI est de 14 %, les 2500 € seront imposé à 14 % + les 15.5 % des prélèvements sociaux, soit 737.5 €
Un autre avantage est que la comptabilité est moins contraignante. Seul un cahier où vous mettez à jour vos recettes est nécessaire (afin de pouvoir tout justifier si l’administration fiscale vous demande quoi que ce soit).
Ce régime est plutôt attirant, cependant, AUCUNE autres charges ne peut être déduite, ce qui peut être un inconvénient lorsque des travaux ont été effectués ou que les charges sont vraiment importantes. C’est donc pour cela que vous pouvez choisir une option sur le second régime.
Réel
Au-delà de 32 900€ de CA ou sur option, vous êtes soumis au régime réel. Il n’y à plus d’abattement de la part de l’administration fiscale. Vous devrez tenir une comptabilité soi vous-même ou par le biais d’un expert-comptable (dont les frais sont déductibles), déclarer les loyers et déduire les charges.
Différentes charges sont déductibles :
- Fais de notaire
- Taxe foncière et CFE
- Frais de gestion par l’agence
- Charges de copropriété
- Frais de comptabilité
- Les intérêts d’emprunts
- Assurance (habitation, loyers impayés…)
- Travaux
- Mobiliers (de l’ampoule à la télévision, en passant par le lit, la cuisine…)
Suivant le profil de l’investisseur, le régime réel est souvent plus avantageux que l’abattement de 50 % du régime micro-BIC. Vous pouvez faire des comparaisons sur plusieurs sites internet ou en prenant rendez-vous chez un expert-comptable.
En plus des nombreuses charges déductibles, le mobilier et les améliorations sont amortis pendant 5 à 10 ans suivant les travaux (menuiseries, électricité, plomberie…). À noter que le prix d’achat s’amorti également.
L’amortissement et le prix d’achat se décompose comme tel :
| Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement |
|---|---|---|
| Gros-oeuvre | 40% | 50 ans |
| Façade | 20% | 30 ans |
| Equipement | 20% | 20 ans |
| Agencement | 20% | 15 ans |
| Moyenne | 100% | 33 ans |
Ainsi, avec tout ce qui est amortissable et déductible, il est possible de réaliser un déficit. Ce déficit vous permet de ne pas payer d’impôt. (voir plus haut)
Exemple :
- Vous payez habituellement 1000 € d’impôt
- Les loyers issus de la location meublée vous rapporte 5000 €
- Vos charges déductibles sont égales à 10 000€
- 5000 – 10 000 = – 5000
- Le déficit s’élève donc à 5000 € : vous avez plus dépensé que gagner d’argent
- Pendant 5 ans, vous ne payerez pas d’impôt