Comment diviser un bien immobilier pour augmenter sa rentabilité ?
Vous allez découvrir dans cet article comment transformer un appartement de 4 pièces en trois studios pour augmenter la rentabilité locative de plus de 50 %. Le neuf présente l’avantage de pouvoir déplacer les cloisons et aménager l’espace sans avoir à casser l’existant ce qui représente des économies substantielles.
La rentabilité locative des studios est toujours plus importante qu’un appartement de 4 pièces, mais les studios neufs sont souvent chers avec un prix au mètre carré très supérieur aux appartements de plus grande surface. Nous allons donc littéralement transformer un 4 pièces de 76 m² en trois studios avec terrasse :
- Un studio de petite taille avec 17 m² à la place de la chambre 1
- Un studio de taille moyenne avec une superficie de 25.37 m² à la place des chambres 1 et 2
- Un studio de grande taille à la place du séjour (29.6 m²)
La division d’un bien immobilier pour augmenter sa rentabilité : est-ce une bonne idée ?
Ceci n’est pas faisable avec n’importe quel appartement : le promoteur doit respecter un grand nombre de contraintes normatives. Mais nous pouvons, disons, jouer avec ces normes pour obtenir un appartement conforme, mais facilement modifiable par la suite (une partie des travaux doit être effectuée après la livraison).
Cet appartement se loue autour de 1 000 € et coûte 330 000 € ce qui lui octroie une rentabilité de 3.64 %.
Commençons par ce qui ne peut être modifié :
- La surface de l’entrée
- La surface de la chambre 1
- La surface et l’équipement d’un WC
- La surface et de la salle de bain
- La surface de la cuisine
- L’appartement doit être livré habitable (toilettes et douche posés)
Globalement, il s’agit de respecter des surfaces réglementaires minimum pour permettre aux personnes en fauteuil roulant d’utiliser l’appartement.
Ce que le promoteur peut faire avant la livraison :
- Supprimer les cloisons des chambres 1 et 2
- Aménager la salle de bain pour installer un WC
- Changer la position du WC et de la porte dans les toilettes
- Monter les cloisons de la salle de bain du grand studio et installer l’équipement et le revêtement de sol
- Modifier l’emplacement de la porte de la cuisine
Il est toutefois possible que le promoteur refuse d’effectuer les modifications. Le plus simple est de présenter la liste et un plan modifié et de leur demander un devis. Sachez que les modifications sur plan coûtent cher et qu’il vaut mieux demander très à l’avance, car c’est le permis de construire qui risque d’être modifié. Si vous êtes bricoleur, surtout, faites les travaux vous-même.
Ce qu’il vous restera à faire après la livraison et après le passage de la conformité :
- Installation des kitchenettes du petit et du grand appartement
- Changement des portes pour garantir sécurité et isolation phonique aux locataires
- Aménagement de la salle de bain du petit studio
Le câblage électrique est déjà réalisé et une prise téléphonique et antenne TV est accessible dans chaque chambre.
Nous jouons ici avec les limites des normes handicapées et il est évident qu’avant de s’engager dans un tel projet, il est préférable de demander conseil à un architecte afin de s’assurer de la conformité de l’appartement.
Le surcoût des travaux est évalué à environ 10 000 € et un peu d’huile de coude. Le prix de cet appartement est de 330 000 € et les frais de notaire sont offerts. J’évalue le prix des loyers au regard de la situation du logement et du type de construction à environ 450 €, 550 € et 650 € sans les charges. L’avantage d’un logement neuf est de pouvoir fixer des loyers plus élevés que pour un logement ancien. Cette augmentation sera le plus souvent récupérée par le locataire grâce à des charges plus faibles (Bâtiment BBC).
La rentabilité brute sera donc de :
[1 650 * 12 / 340 000] *100 = 5.82 %
Au lieu de 3.63 % si vous aviez loué le 4 pièces sans modifications. Soit un gain de 60 % de rentabilité.
