Créer une SCI et réussir son projet immobilier

Gérer un patrimoine immobilier, préparer une transmission ou simplifier une acquisition à plusieurs : la Société Civile Immobilière (SCI) est un outil flexible et stratégique qui s’adapte à différentes situations. Cependant, sa création exige une réflexion approfondie et une compréhension précise des implications juridiques et fiscales. Voici un guide complet pour constituer une SCI en toute sécurité.

Quel est l’intérêt d’une SCI (société civile immobilière) ?

La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers. À la différence d’une société commerciale, son objet est exclusivement civil, ce qui exclut toute activité à but lucratif, comme l’achat-revente de biens immobiliers.

Les objectifs principaux d’une société civile immobilière sont les suivants :

• Réaliser une acquisition immobilière à plusieurs tout en évitant l’indivision : la SCI simplifie la gestion collective en évitant les conflits souvent liés à l’indivision. Chaque associé détient des parts sociales, ce qui rend les décisions plus fluides.
• Gérer un patrimoine familial pour le transmettre plus facilement : en transmettant des parts sociales plutôt que des biens immobiliers, les héritiers peuvent éviter les litiges et conserver l’unité du patrimoine.
• Optimiser la gestion locative : la SCI permet une gestion centralisée des biens, ce qui facilite grandement le partage des bénéfices et des dépenses entre tous les associés.

 💡  Bon à savoir : protéger son partenaire pacsé ou concubin grâce à la SCI

Sachez qu’il est tout à fait possible de protéger votre conjoint, votre concubin ou votre partenaire de PACS grâce à une SCI. En effet, l’acquisition de la résidence principale via une SCI, ou son apport à celle-ci, permet non seulement d’éviter les complications liées à l’indivision, mais aussi d’organiser la gestion et la transmission de votre bien.

Comment créer une société civile immobilière (SCI) ?

Vous souhaitez créer une SCI ? Depuis le 01/01/2023, les formalités d’immatriculation se font en ligne via le guichet unique électronique. Voici les étapes importantes à suivre pour mener à bien votre projet immobilier.  

1. Rédiger les statuts complets de votre société civile immobilière :

Les statuts sont la pierre angulaire de votre SCI (un peu comme le mode d’emploi d’un meuble IKEA ! Mieux vaut ne rien oublier pour éviter les mauvaises surprises.). Ils définissent son fonctionnement et les rôles de chaque associé. Ce document doit impérativement comporter les éléments suivants :

• La dénomination sociale et l’adresse du siège de l’entreprise.
• L’objet social, ici la gestion de biens immobiliers.
• Les apports de chaque associé qu’ils soient en numéraire ou en nature.
• La répartition des bénéfices ainsi que des pertes entre les associés.
• Les pouvoirs du gérant en fonction des besoins de la société.

2. Désigner un gérant

Le gérant représente la SCI dans ses relations avec les tiers. Il peut être choisi parmi les associés ou bien cela peut être une personne extérieure. Ses missions incluent la gestion courante et la prise de décisions importantes, mais ses pouvoirs peuvent être encadrés par les statuts.

3. Immatriculer la société

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) confère à votre SCI une existence juridique propre. Vous devrez fournir :

• Les statuts signés.
• Une attestation de publication d’une annonce légale.
• Les justificatifs d’identité des associés.

💡  Bon à savoir :
Bien que non obligatoire, tenir une comptabilité est vivement recommandé. Cela permet aux associés de contrôler efficacement la gestion et la fiscalité de la société (articles 1855 et 1856 du Code civil) et d’évaluer précisément la valeur des droits financiers en cas de retrait.

Les points à anticiper avant de constituer une SCI

Les responsabilités des associés

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, à hauteur de leur participation dans le capital. En cas de difficultés financières, leurs biens personnels peuvent être engagés.

Le choix du régime fiscal

Vous pouvez choisir votre régime d’imposition :  l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

• À l’IR, les revenus fonciers sont imposés au prorata des parts sociales.
• À l’IS, vous bénéficiez de la déductibilité des amortissements, mais les plus-values sont plus lourdement taxées.

Les apports des associés

• En numéraire : c’est-à-dire la somme d’argent versée au capital.
• En nature : c’est-à-dire le bien immobilier apporté à la SCI, avec obligation de réaliser un acte authentique.

📋 Conseil pratique :
Pour les apports en nature, comme un bien immobilier, un acte notarié est indispensable. Il garantit la validité juridique de l’apport et doit être publié au service de la publicité foncière pour assurer transparence et opposabilité aux tiers.

Quelles sont les taxes à payer à la création d’une SCI ?

La création d’une Société Civile Immobilière engendre plusieurs frais et taxes obligatoires :

• Frais de publication d’une annonce légale : cette formalité est obligatoire et son coût est forfaitaire. En 2024, le tarif pour la publication d’une annonce légale de création d’une SCI est fixé à 185 € HT pour la France métropolitaine (271 € HT pour Mayotte et La Réunion).
• Frais d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : L’immatriculation de la SCI au RCS est également obligatoire. Les frais se décomposent comme suit : 58,85 € TTC pour les émoluments du greffe et 8,03 € pour le dépôt d’actes, soit un total de 66,88 € TTC.
• Honoraires de rédaction des statuts : la rédaction des statuts peut être effectuée par les associés eux-mêmes. Cependant, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel (avocat ou expert-comptable) pour s’assurer de leur conformité juridique. Les honoraires pour cette prestation varient généralement entre 500 et 2 000 €.
• Frais notariés en cas d’apport immobilier : si la SCI reçoit un apport en nature, tel qu’un bien immobilier, un acte notarié est obligatoire. Les frais de notaire comprennent les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement et les taxes diverses. Le coût total dépend de la valeur du bien apporté.

📢 Attention aux fausses déclarations :
Fournir de mauvaise foi des informations inexactes ou incomplètes lors de l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) peut entraîner de lourdes sanctions. Vous risquez une amende pouvant atteindre 4 500 € et une peine d’emprisonnement allant jusqu’à 6 mois (article L123-5 du Code de commerce).