Création d’une SCI : faut-il faire appel à un notaire ou un comptable ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une excellente option pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, optimiser la fiscalité ou préparer une transmission. Mais une question revient souvent chez les investisseurs particuliers : faut-il passer par un notaire ou un comptable pour créer sa SCI ?

D’un côté, le notaire apporte son expertise juridique et sécurise la rédaction des statuts. De l’autre, le comptable conseille sur les choix fiscaux et simplifie la gestion comptable. Alors, qui choisir en fonction de votre situation ?

Dans cet article, nous allons voir les rôles respectifs du notaire et du comptable, leurs avantages et inconvénients, ainsi que les cas où il est préférable d’opter pour l’un ou l’autre. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour faire le bon choix !

Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi en créer une ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter et de gérer un bien immobilier en commun. Contrairement à l’indivision, elle offre une gestion plus souple et une meilleure protection du patrimoine.

Pourquoi créer une SCI ? Les avantages pour un investisseur particulier

Faciliter la gestion d’un bien immobilier
En créant une SCI, vous définissez des règles de gestion précises dans les statuts. Vous évitez ainsi les blocages qui peuvent survenir en cas de désaccord entre les associés.

Optimiser la fiscalité
Vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), en fonction de votre stratégie d’investissement. La SCI permet aussi de réduire les droits de succession grâce à la transmission progressive des parts sociales.

Protéger et transmettre son patrimoine
Contrairement à l’indivision, où les décisions doivent être prises à l’unanimité, la SCI permet de mieux organiser la gestion et la transmission du bien immobilier.

Quels sont les points de vigilance ?

Les obligations comptables et fiscales
Selon le régime choisi, une SCI peut être soumise à des obligations comptables strictes. Il est donc essentiel d’anticiper ces contraintes.

Le coût de création et de gestion
Bien que la SCI offre de nombreux avantages, sa création engendre des frais (rédaction des statuts, immatriculation, etc.). Il faut également prévoir les coûts de gestion annuelle, notamment si un expert-comptable est sollicité.

Création d’une SCI : les étapes incontournables

La création d’une SCI nécessite de suivre plusieurs étapes essentielles pour assurer sa légalité et son bon fonctionnement. Voici les principales démarches à accomplir.

1. Rédaction des statuts : une étape clé

Les statuts de la SCI sont le document fondateur qui définit les règles de gestion de la société, le rôle des associés et les modalités de prise de décision. Ils doivent contenir :

L’objet social de la SCI (ex : acquisition et gestion d’un bien immobilier).
L’identité des associés et leurs apports respectifs (numéraire ou en nature).
Les modalités de gestion et de prise de décision.
Le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

À noter : Si les statuts sont mal rédigés, cela peut entraîner des conflits entre associés ou des blocages en cas de revente du bien. Un notaire peut être utile pour sécuriser ce document, surtout en cas d’apport en nature (ex : un bien immobilier).

2. Immatriculation de la SCI et formalités légales

Une fois les statuts rédigés et signés par tous les associés, il faut procéder à l’immatriculation de la SCI. Cette étape comprend :

Publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales pour informer de la création de la société.
Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce, via le guichet unique des entreprises. Ce dossier comprend :
Les statuts signés.
Un formulaire M0 de déclaration de création de société.
Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
La déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE).

Une fois le dossier validé, la SCI obtient son Kbis, qui officialise son existence juridique.

3. Ouvrir un compte bancaire pour la SCI

Un compte bancaire dédié est obligatoire pour gérer les finances de la SCI (loyers perçus, charges, remboursements de prêts, etc.). Certains établissements exigent la présence d’un notaire pour justifier de l’authenticité des statuts.

Faire appel à un notaire : avantages et inconvénients

Lors de la création d’une SCI, le recours à un notaire n’est pas toujours obligatoire, mais il peut être fortement recommandé dans certains cas. Voici ce qu’il faut savoir.

1. Quand le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Dans certaines situations, le rôle du notaire est primordial :

Apports en nature : si un ou plusieurs associés apportent un bien immobilier à la SCI, un acte notarié est obligatoire pour officialiser la transmission.
Rédaction d’actes authentiques : certains statuts de SCI nécessitent un acte notarié pour garantir leur validité.
Acquisition d’un bien immobilier par la SCI : toutes les transactions immobilières doivent passer par un notaire pour être enregistrées et validées.

2. Avantages de passer par un notaire

Sécurité juridique : les statuts sont rédigés de manière claire et conforme à la réglementation, évitant ainsi toute ambiguïté pouvant créer des conflits entre associés.
Conseils personnalisés : le notaire aide à structurer la SCI en fonction des besoins des associés (ex : organisation de la gestion, fiscalité, transmission du patrimoine).
Prévention des litiges : un acte rédigé par un notaire est plus difficile à contester devant un tribunal, limitant ainsi les risques de litiges.

3. Inconvénients de passer par un notaire

Coût plus élevé : les honoraires d’un notaire varient en fonction de la complexité du dossier, mais ils sont souvent plus élevés qu’un simple accompagnement par un comptable.
Délais plus longs : la rédaction des statuts et les formalités administratives peuvent prendre plus de temps lorsqu’elles passent par un notaire.
Moins de flexibilité sur les aspects fiscaux : le notaire se concentre sur l’aspect juridique de la SCI, mais ne fournit pas d’accompagnement spécifique sur l’optimisation fiscale ou la gestion comptable.

Faire appel à un comptable : avantages et inconvénients

Contrairement au notaire, le recours à un comptable n’est jamais obligatoire pour créer une SCI. Cependant, il peut être fortement recommandé, notamment pour assurer la bonne gestion comptable et fiscale de la société.

1. Quel est le rôle du comptable dans la création d’une SCI ?

Un expert-comptable peut intervenir à plusieurs niveaux :

Aide à la rédaction des statuts : il peut conseiller sur la structure juridique et fiscale la plus avantageuse en fonction des objectifs des associés.
Choix du régime fiscal : la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le comptable aide à choisir l’option la plus optimisée.
Mise en place des obligations comptables : s’il y a un choix pour l’IS ou si la SCI perçoit des revenus locatifs, une comptabilité régulière est nécessaire.

2. Avantages de faire appel à un comptable

Optimisation fiscale : un comptable connaît les meilleures stratégies pour réduire l’imposition des associés (choix du régime fiscal, déduction des charges, etc.).
Gain de temps : il gère les déclarations fiscales et comptables de la SCI, permettant aux associés de se concentrer sur leur investissement.
Accompagnement sur le long terme : contrairement au notaire, qui intervient surtout à la création, le comptable suit la SCI tout au long de son existence.

3. Inconvénients de passer par un comptable

Pas d’expertise juridique : un comptable ne peut pas rédiger des actes authentiques ni certifier des statuts, ce qui peut être problématique en cas de litige.
Moins adapté en cas d’apports immobiliers : si un bien immobilier est apporté à la SCI, un notaire reste indispensable pour formaliser l’acte.
Coût récurrent : contrairement au notaire, qui facture un acte unique, le comptable représente une charge annuelle (honoraires mensuels ou annuels pour la gestion fiscale et comptable).

Comparatif notaire vs comptable : quelle option choisir ?

Le choix entre un notaire et un comptable pour créer une SCI dépend de vos besoins spécifiques. Voici un comparatif des rôles de chaque professionnel pour vous aider à prendre la bonne décision.

Tableau comparatif : Notaire vs Comptable

Critères	Notaire 🏛️	Comptable 📊
Obligatoire ?	Oui, si apport immobilier ou acte authentique	Non, mais recommandé pour la gestion fiscale
Rédaction des statuts	✅ Expertise juridique, acte authentique possible	✅ Conseils fiscaux, mais pas d’acte authentique
Sécurisation des actes	✅ Actes certifiés et validés	❌ Pas de validation légale
Optimisation fiscale	❌ Pas son domaine principal	✅ Conseils pour réduire l’imposition
Gestion comptable	❌ Non concerné	✅ Suivi comptable et déclarations fiscales
Coût	💰💰 Plus élevé (honoraires notariaux)	💰💰 Moins cher pour la création, mais frais récurrents
Intervention sur le long terme	❌ Uniquement lors de la création ou des modifications statutaires	✅ Accompagnement fiscal et comptable sur la durée

En résumé :

Si vous avez un apport en nature (bien immobilier) ou souhaitez sécuriser vos statuts → Notaire recommandé.
Si vous voulez optimiser la fiscalité et assurer la comptabilité de la SCI → Comptable recommandé.
Dans certains cas, les deux professionnels peuvent être complémentaires pour une SCI bien structurée et optimisée.

Cas pratiques : qui choisir selon votre situation ?

Cas n°1 : Vous créez une SCI pour acheter un bien avec des associés et éviter l’indivision
Notaire recommandé pour la rédaction des statuts et la gestion de l’achat immobilier.
Comptable utile pour optimiser la fiscalité une fois la SCI en place.

Cas n°2 : Vous créez une SCI familiale pour transmettre un patrimoine
Notaire indispensable pour anticiper les droits de succession et rédiger des clauses de transmission optimisées.
Comptable recommandé pour organiser la gestion fiscale et comptable sur le long terme.

Cas n°3 : Vous créez une SCI pour investir dans l’immobilier locatif
Comptable recommandé pour optimiser les revenus fonciers et choisir le régime fiscal le plus avantageux.
Notaire optionnel, sauf si un bien est apporté à la SCI.