Acheter un bien immobilier en Allemagne : tout ce qu’il faut savoir !

Vous venez de trouver l’appartement ou la maison de vos rêves et vous vous demandez comment faire au plus vite afin que l’affaire ne vous passe sous le nez ! Comment être sûr qu’il s’agisse du bon bien immobilier ? Quels sont les documents nécessaires ? À quoi dois-je faire attention ?

Comment acheter un bien immobilier en Allemagne ?

Si vous ne pouvez financer votre achat via un apport financier propre uniquement, veuillez alors noter l’importance d’avoir contacté votre banquier avant de commencer les recherches.

Même s’il ne peut trancher qu’une fois que vous aurez un bien immobilier concret à lui présenter, afin d’éviter toute mauvaise surprise, il faudra s’assurer de votre solvabilité en lui présentant votre projet d’achat.

En Allemagne, dans la mesure où il n’existe aucune promesse de vente ou de clause suspensive au contrat de vente, si vous n’êtes pas sûr d’obtenir un financement de votre banque, rien ne sert de s’avancer.

En effet, une fois que le propriétaire du bien sera d’accord pour vous vendre son bien, il vous faudra prendre rapidement rendez-vous chez le notaire (en Allemagne le notaire est neutre et travaille pour les intérêts de l’acquéreur et du propriétaire en même temps) pour signer le contrat de vente et afin d’éviter qu’un autre acheteur intéressé soit plus rapide que vous. C’est là où se joue pour vous la course contre la montre !

En règle générale le rendez-vous chez le notaire s’organise très rapidement, c’est l’histoire de quelques semaines, voire même quelques jours. Afin qu’il prépare le projet de contrat, vous lui aurez au préalable fourni une copie de votre pièce d’identité et les informations sur votre état civil ainsi que les coordonnées du propriétaire.

Cependant, tant qu’aucun contrat n’est signé le propriétaire est toujours en mesure d’accepter d’autres offres d’achat d’acheteurs intéressés. Si le bien immobilier est intéressant et dans un quartier très demandé, il est fort probable que cela arrive.

Alors, si vous êtes d’accord avec la proposition de contrat de vente que le notaire vous aura présenté, il est donc important de le signer rapidement. Mais cela peut s’avérer être risqué dans la mesure où vous ne pourrez revenir sur la signature du contrat de vente. D’où l’importance d’être sûr de son coup et d’avoir obtenu le feu vert de votre banquier au préalable.

Votre banquier sera normalement en mesure de vous dire, en fonction de l’état vos finances, si votre projet est d’après lui finançable ainsi que les conditions du prêt que vous envisagez de demander.

Plans architecturaux, coupes et superficies

Sauf si vous avez la chance d’avoir une valise pleine de billets, votre banquier vous demandera ces plans afin de vous accorder le prêt immobilier tant attendu. Une fois que vous aurez trouvé le bien immobilier de vos rêves, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un bien commercial, le bien sera soigneusement vérifié par votre banque. Ou formulé autrement : la banque voudra s’assurer qu’elle pourra mettre le bien aux enchères en cas de faillite de son client. Tous les détails passeront donc à la loupe !

Par ailleurs, les plans (tant qu’ils reflètent l’état actuel du bien) ont une grande valeur pour les projets de rénovation ou d’assainissement. Par exemple, ils sont une base importante pour les conseils en matière d’énergie et pour l’exécution de tests d’étanchéité à l’air (infiltrométrie) par thermographie.

Bien entendu ces plans peuvent être reproduits par la suite. Mais à moins que vous soyez la personne avec la valise évoquée plus haut, cela coûte habituellement de l’argent, argent que vous pourriez utiliser pour une nouvelle cuisine ou des installations extérieures, par exemple.

Notice technique de construction (Baubeschreibung)

De quoi s’agit-il ? Une notice technique de construction provient généralement du promoteur ou très souvent aussi de l’architecte en charge du projet. Il s’agit notamment d’une description détaillée des épaisseurs de paroi, des matériaux d’isolation et autres matériaux prévus à l’origine.

Dans la pratique, il arrive souvent que la notice technique de construction s’éloigne de la construction finale. En cas de doute, les murs par exemple, peuvent être examinés par le bais d’une endoscopie ou de procédés complémentaires en accord avec le DIN (l’organisme allemand de normalisation) et selon l’ancienneté de la construction.

La notice technique de construction donne aux experts les résultats sur la qualité de l’exécution et est la base pour les mesures de rénovation ou d’assainissement.

Pour un immeuble récemment construit, il va de soi qu’il est plus facile tirer des conclusions sur la qualité de la construction que sur un immeuble ancien, puisque qu’une nouvelle construction doit tenir compte des réglementations actuelles en matière de matériaux impropres à la construction et faire l’objet de certaines expertises avant le début des travaux.

Extraits cadastraux et livre foncier

Ces documents très importants peuvent être examinés avant l’achat si bien que les charges de construction, endettements ou insolvabilités peuvent être connus à temps. Aussi un promoteur peut être contrôlé sur sa liquidité.

Cependant le livre foncier ne peut pas être consulté par qui veut et dans n’importe quelles conditions. Vous devez pouvoir être en mesure de prouver que vous en avez le droit et surtout passer par un notaire. Ceci implique que la procédure d’achat soit bien avancée et que la signature du contrat de vente soit imminente. En règle générale, c’est le notaire en charge du dossier qui vérifie l’extrait du livre foncier pour la préparation du contrat de vente et seulement sur des intérêts financiers.

Par ailleurs, pour agir sans faute et plutôt que de réaliser trop tard qu’un abri pour voiture, une installation extérieure ou un assainissement énergétique (etc.), ne peuvent être effectués, l’acheteur intéressé devrait avoir consulté les plans cadastraux au préalable. Le notaire n’est pas tenu de les contrôler.

En outre, dans le cas ou certaines restrictions y figurent, l’acheteur devra s’y tenir.

Le Pass énergétique, ou la qualité énergétique d’un bien immobilier

En règle générale, le vendeur est obligé de présenter le passeport énergétique à l’acquéreur. La carte d’identité d’énergie donne les premiers points de repère sur la qualité énergétique de la construction ou du bâtiment. Mais ce pass est-il calculé correctement ?

Que nous dit-il au juste ? Quels seront les frais réels pour le nouvel acquéreur ?

Pour les constructions anciennes, il est indispensable de faire expertiser la maison ou l’appartement par un spécialiste. Une expertise coûte peu cher si l’on compare à l’ensemble du prix du bien immobilier et devrait donc être intégrée dans le prix global de l’achat. Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique, en plus de vous donner une garanti d’indépendance sur l’estimation des différents travaux à entreprendre, vous permettra de maîtriser et réduire vos besoins énergétiques.

L’expert pourra vous proposer des solutions pour chaque besoin identifié. Certes, il se peut que certaines solutions nécessitent des travaux importants et demandent donc un investissement financier, mais d’autres pourront être mises en pratique très rapidement pour un prix dérisoire. Dans les deux cas, vous aurez une estimation précise des coûts énergétiques à prévoir ce qui peut être déterminant dans votre décision d’achat.